دليل سوق العقارات في دبي 2026: الأسعار والعوائد والأنظمة

سجّل سوق العقارات في دبي رقمًا قياسيًا بلغ 917 مليار درهم من التصرفات العقارية في عام 2025 وفق دائرة الأراضي والأملاك في دبي، لكن عام 2026 شهد تباطؤًا واضحًا؛ إذ تراجعت قيمة المبيعات السكنية بنسبة 47% على أساس سنوي في الربع الثالث بعدما دفع الصراع الإقليمي المشترين إلى مزيد من الحذر. ويمكن للأجانب شراء العقارات بنظام التملك الحر في المناطق المحددة، ويبلغ متوسط العائد الإيجاري الإجمالي نحو 6% على مستوى المدينة، كما يمكن أن يؤهل شراء عقار بقيمة مليوني درهم للحصول على الإقامة الذهبية لمدة 10 سنوات.

أبرز النقاط

سجلت دبي أكثر من 270 ألف تصرف عقاري بقيمة 917 مليار درهم في 2025، بزيادة 20% في القيمة مقارنة بعام 2024 (دائرة الأراضي والأملاك عبر المكتب الإعلامي لحكومة دبي، يناير 2026).
تباطأ النشاط في 2026: بلغت المبيعات السكنية في الأشهر التسعة الأولى 292 مليار درهم، بانخفاض 27% على أساس سنوي (كافنديش ماكسويل، أكتوبر 2026).
بلغ متوسط العائد الإيجاري الإجمالي نحو 6.3% على مستوى المدينة في أغسطس 2026، من نحو 4.6% لشقق نخلة جميرا إلى أكثر من 7% في دبي الجنوب (بروبرتي مونيتور).
ينبغي للمشترين تخصيص ما بين 7% و10% فوق السعر تقريبًا، تشمل رسم نقل الملكية البالغ 4% لدى الدائرة وعمولة الوسيط ورسوم التسجيل.
يمكن أن يؤهل عقار بقيمة مليوني درهم أو أكثر، بما في ذلك الوحدات على الخارطة المعتمدة، للحصول على إقامة ذهبية لمدة 10 سنوات قابلة للتجديد (الهيئة الاتحادية للهوية والجنسية).
يُتوقع تسليم نحو 55,600 وحدة في 2026، وهو رقم قياسي، وأكثر من 60 ألف وحدة في 2027، ما يمثل أبرز مخاطر العرض على الأسعار والإيجارات.

ما حجم سوق العقارات في دبي في 2025 و2026؟

أعلنت دائرة الأراضي والأملاك أن عام 2025 كان الأقوى في تاريخ الإمارة؛ إذ بلغت قيمة التصرفات بجميع أنواعها 917 مليار درهم عبر أكثر من 270 ألف صفقة، بنمو 20% في القيمة. وتجاوزت الاستثمارات العقارية 680 مليار درهم عبر 258,600 صفقة، وارتفع عدد المستثمرين بنسبة 24% إلى نحو 193,100 مستثمر، منهم 129,600 مستثمر جديد. وشكّل المستثمرون المقيمون 56.6% من الإجمالي.

وبدأ الربع الأول من 2026 بقوة، بنحو 176.7 مليار درهم عبر قرابة 48 ألف صفقة (فام العقارية، أبريل 2026). ثم تراجع الزخم بعد اندلاع الحرب الإقليمية المتعلقة بإيران في أواخر فبراير 2026. ووفق كافنديش ماكسويل، بلغت المبيعات السكنية في الربع الثالث من 2026 نحو 72.6 مليار درهم عبر قرابة 34 ألف صفقة، بانخفاض 47% في القيمة و38% في العدد مقارنة بالربع الثالث من 2025. وقدّرت وكالة S&P Global Ratings، استنادًا إلى تقارير القطاع، أن الأسعار انخفضت بين 5% و15% في الفترة من نهاية 2025 حتى سبتمبر 2026 (ذا ناشيونال، أكتوبر 2026).

تبقى دبي من أكثر أسواق العقارات سيولة في المنطقة، لكن 2026 عام عودة إلى الوضع الطبيعي بعد عام 2025 القياسي، لا استمرار للطفرة.

ما الأسعار والعوائد الإيجارية في أشهر مناطق دبي؟

على مستوى المدينة، بلغ متوسط سعر البيع في السوق الأولية (من المطور) في النصف الأول من 2026 نحو 1,787 درهمًا للقدم المربعة، وفي سوق إعادة البيع 1,592 درهمًا للقدم المربعة، وكلاهما أعلى مما كان عليه قبل عام (فام العقارية، استنادًا إلى بيانات دائرة الأراضي والأملاك). غير أن الإيجارات بدأت تلين؛ فقد أفادت سافيلز بأن إيجارات الشقق في الربع الثالث من 2026 انخفضت على أساس سنوي بنسبة 12.8% في دبي مارينا، و12.2% في الخليج التجاري، و10.4% في قرية جميرا الدائرية (خليج تايمز، أكتوبر 2026).

ويعتمد الجدول التالي على بيانات العائد من بروبرتي مونيتور حتى أغسطس 2026، كما نشرتها إنجل آند فولكرز.

المنطقة	الطابع	العائد الإجمالي المعتاد (أغسطس 2026)
وسط مدينة دبي	منطقة فاخرة حول برج خليفة، طلب قوي على الإيجار القصير	5.1% (شقق)
دبي مارينا	أبراج على الواجهة البحرية، مفضلة لدى المستأجرين	5.5% (شقق)
نخلة جميرا	فلل وشقق فائقة الفخامة	4.6% (شقق)
قرية جميرا الدائرية (JVC)	فئة متوسطة، طلب إيجاري مرتفع	6.4% (شقق)؛ 4.6% (فلل)
الخليج التجاري	منطقة مركزية متعددة الاستخدامات بجوار وسط المدينة	5.9% (شقق)
دبي هيلز استيت	مجتمع عائلي متكامل التخطيط	5.8% (شقق)؛ 4.7% (فلل)
دبي الجنوب	منطقة ناشئة قرب مطار آل مكتوم ومدينة إكسبو	7.2% (شقق)
متوسط دبي	جميع العقارات السكنية	6.3%

لا تشمل العوائد الإجمالية رسوم الخدمات والصيانة وفترات الشغور وتكاليف الإدارة، لذا يكون العائد الصافي عادةً أقل بنقطة إلى نقطتين مئويتين. وعمومًا تقدم المناطق الفاخرة عوائد أقل لكن سوق إعادة بيع أعمق، بينما تقدم المناطق الأحدث أو الأقل سعرًا عوائد أعلى مع تعرض أكبر للعرض الجديد.

العقار على الخارطة أم الجاهز: أيهما يناسب المستثمر؟

تهيمن مبيعات العقارات على الخارطة؛ ففي الربع الثالث من 2026 شكّلت 72% من الصفقات السكنية و65% من قيمتها (كافنديش ماكسويل). وفي النصف الأول من العام انخفض عدد صفقات السوق الأولية بنسبة 5.4%، في حين تراجعت صفقات إعادة البيع بنسبة 28.9% (فام العقارية).

العقار على الخارطة يعني عادةً سعر دخول أقل وخطط سداد مرحلية مرتبطة بتقدم البناء، لكن الدخل لا يبدأ إلا عند التسليم، وقد تتأخر مواعيد التسليم.
العقار الجاهز يدرّ إيجارًا فورًا ويمكن معاينته، لكنه يتطلب دفعة مقدمة أكبر، ويواجه في 2026 تراجعًا في الإيجارات في عدة مناطق.

وفي الحالتين، ينبغي للمشتري التحقق من تسجيل المشروع لدى مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا)، وحساب الضمان، وسجل المطور، وميزانية رسوم الخدمات.

من يحق له شراء العقار في دبي، وهل يؤدي ذلك إلى الإقامة الذهبية؟

مناطق التملك الحر المتاحة للأجانب

بموجب قانون دبي رقم 7 لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري، يحق لغير المواطنين تملك العقارات بنظام التملك الحر في المناطق التي تحددها الحكومة، وبنظام حق الانتفاع أو الإيجار طويل الأمد (حتى 99 عامًا عادةً) في مواقع أخرى. وتشمل مناطق التملك الحر وسط مدينة دبي ودبي مارينا ونخلة جميرا والخليج التجاري وقرية جميرا الدائرية ودبي هيلز استيت ودبي الجنوب والعديد من المجتمعات المتكاملة الأخرى. ولا يشترط الشراء الإقامة في الإمارات، ويمكن للشركات أيضًا الشراء في كثير من المشاريع وفق قواعد المطور والدائرة.

الإقامة الذهبية عبر العقار

وفق الهيئة الاتحادية للهوية والجنسية والجمارك وأمن المنافذ، يحق للمستثمر الذي يملك عقارًا أو أكثر بقيمة إجمالية لا تقل عن مليوني درهم، أو يشتري وحدات على الخارطة بقيمة لا تقل عن مليوني درهم من مطور معتمد، التقدم بطلب إقامة ذهبية لمدة 10 سنوات قابلة للتجديد. ويمكن أن يتأهل العقار المرهون إذا كان التمويل من بنك محلي معتمد يصدر خطاب عدم ممانعة. وتُدرج دائرة الأراضي والأملاك رسومًا حكومية إجمالية تبلغ نحو 9,885 درهمًا لإقامة المستثمر لمدة 10 سنوات، إضافة إلى رسوم منفصلة لأفراد الأسرة، ويجب أن يحمل المستثمر ومن يعولهم تأمينًا صحيًا ساريًا.

ما الرسوم والتكاليف التي يجب أن يخصصها المشتري؟

بند التكلفة	المبلغ المعتاد
رسم نقل الملكية لدى دائرة الأراضي والأملاك	4% من سعر الشراء
رسوم مكتب أمين التسجيل	4,000 درهم + 5% ضريبة قيمة مضافة (2,000 درهم + الضريبة لما دون 500 ألف درهم)
رسوم سند الملكية والرسوم الإدارية	من بضع مئات إلى نحو 1,000 درهم
عمولة الوسيط	2% عادةً + 5% ضريبة قيمة مضافة، قابلة للتفاوض
تسجيل الرهن	0.25% من قيمة القرض + نحو 290 درهمًا
شهادة عدم ممانعة من المطور (إعادة البيع)	نحو 500 إلى 5,000 درهم
رسوم الخدمات السنوية	تُحدد لكل قدم مربعة حسب المبنى وتُنشر في مؤشر رسوم الخدمات لدى ريرا

المصادر: ملخصات دائرة الأراضي والأملاك وبيوت، 2026. وإجمالًا ينبغي للمشتري تخصيص 7% إلى 10% فوق السعر. ولا تفرض الإمارات ضريبة عقارية سنوية على الملاك، لكن المعاملة الضريبية تختلف بالنسبة للشركات وبحسب بلد إقامة المستثمر.

كيف يُنظَّم سوق العقارات في دبي؟

تتولى مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا)، الذراع التنظيمية لدائرة الأراضي والأملاك، ترخيص المطورين والوسطاء وجمعيات الملاك، واعتماد رسوم الخدمات، والإشراف على الإعلانات العقارية. ويُلزم قانون دبي رقم 8 لسنة 2007 بإيداع مدفوعات المشترين في مشاريع البيع على الخارطة في حساب ضمان خاص بالمشروع لدى بنك معتمد، ولا تُصرف الأموال للمطور إلا وفق نسب الإنجاز. وتُسجَّل عقود الإيجار عبر نظام "إيجاري"، وترتبط زيادات الإيجار بمؤشر الإيجارات الصادر عن الدائرة. وتُعد هذه الضمانات سببًا رئيسيًا لاعتبار دبي أكثر شفافية من كثير من الأسواق الناشئة.

ماذا تعني خطة دبي الحضرية 2040 للمستثمرين؟

أُطلقت خطة دبي الحضرية 2040 في مارس 2021، وتهدف إلى استيعاب 5.8 مليون نسمة بحلول 2040. وتخطط لمضاعفة المساحات الخضراء والترفيهية بأكثر من الضعف، وزيادة أطوال الشواطئ العامة بنسبة 400%، وتوسيع مساحات الفنادق والأنشطة السياحية بنسبة 134%، مع تنظيم النمو حول خمسة مراكز حضرية رئيسية، منها مركزان جديدان حول مدينة إكسبو ودبي للسيليكون. وقد تجاوز عدد سكان دبي 4 ملايين نسمة في 2025 (خليج تايمز، نقلًا عن مركز دبي للإحصاء)، لذا يدعم توجه الخطة الطلب طويل الأمد على السكن في المجتمعات المتصلة بشبكات النقل وفي المناطق الأحدث مثل دبي الجنوب.

ما أبرز المخاطر وما حجم المعروض القادم؟

العرض الجديد: تتوقع كوشمان آند ويكفيلد كور إنجاز نحو 55,600 وحدة سكنية في 2026، وهو الأعلى منذ 2008، وأكثر من 60 ألف وحدة في 2027. ولدى المطورين نحو 525 ألف وحدة مخططة حتى 2030، لكن نحو 186 ألفًا منها فقط تجاوزت 20% من الإنجاز (خليج تايمز، أغسطس 2026).
الجغرافيا السياسية: أدى الصراع الإقليمي في 2026 بالفعل إلى تراجع الصفقات وأثّر على السياحة والطيران، وهما عاملان مهمان للإيجارات قصيرة الأجل.
الإيجارات والأسعار: قد يؤدي تراجع الإيجارات في مارينا والخليج التجاري وقرية جميرا الدائرية، وانخفاض الأسعار الذي قدّرته S&P، إلى خفض العوائد لمن اشتروا بأسعار ذروة 2025.
تنفيذ مشاريع الخارطة: قد تزيد تأخيرات البناء والمضاربة بإعادة البيع قبل التسليم من حدة التقلبات.

وتراجعت إطلاقات الشقق الجديدة بنحو 58% وإطلاقات الفلل بنحو 78% على أساس سنوي في النصف الأول من 2026 (كوشمان آند ويكفيلد كور)، ما قد يساعد السوق على استيعاب الوحدات المنجزة مع الوقت.

كيف يمكن أن تساعدك يزدان للاستثمار

يزدان للاستثمار مجموعة استثمارية دولية مقرها مسقط في سلطنة عُمان، ولها ممثل في دبي. ويُطلق قسم العقارات والاستشارات لدينا قريبًا، فيما يعمل فريق التأشيرات والهجرة مع المستثمرين على مسائل الإقامة. ويمكننا مساعدتك في تنظيم مراجعة أولية لمناطق دبي ومشاريعها وربطك بمهنيين محليين مرخصين. تعرّف علينا أو تواصل مع فريقنا.

هذا المقال معلومات عامة فقط، ولا يُعد استشارة استثمارية أو قانونية أو ضريبية.

الأسئلة الشائعة

هل يمكن للأجانب شراء العقارات في دبي؟

نعم. يمكن للأفراد الأجانب وكثير من الشركات شراء العقارات بنظام التملك الحر في المناطق المحددة مثل وسط مدينة دبي ودبي مارينا ونخلة جميرا وقرية جميرا الدائرية. ولا يُشترط الحصول على إقامة للشراء.

ما الحد الأدنى لقيمة العقار للحصول على الإقامة الذهبية في دبي؟

تحدد الهيئة الاتحادية للهوية والجنسية حدًا أدنى قدره مليونا درهم من القيمة الإجمالية للعقارات، ويمكن أن يشمل ذلك وحدات على الخارطة معتمدة أو عقارًا مرهونًا بتمويل من بنك محلي معتمد. والإقامة صالحة لمدة 10 سنوات وقابلة للتجديد.

كم تبلغ رسوم شراء العقار في دبي؟

البند الرئيسي هو رسم نقل الملكية البالغ 4% لدى دائرة الأراضي والأملاك. ومع رسوم أمين التسجيل والوسيط والتسجيل، يخصص المشترون عادةً 7% إلى 10% فوق سعر الشراء.

ما العوائد الإيجارية التي يمكن توقعها في دبي؟

تُظهر بيانات بروبرتي مونيتور لشهر أغسطس 2026 متوسط عائد إجمالي يبلغ نحو 6.3%، من نحو 4.6% لشقق نخلة جميرا إلى نحو 7.2% في دبي الجنوب. ويكون العائد الصافي أقل بعد رسوم الخدمات والتكاليف الأخرى.

هل تنخفض أسعار العقارات في دبي في 2026؟

تباطأ نشاط المبيعات في 2026، وقدّرت S&P Global Ratings انخفاض الأسعار بين 5% و15% من نهاية 2025 حتى سبتمبر 2026. وتختلف الأوضاع كثيرًا بحسب المنطقة ونوع العقار.